I fondi immobiliari, un approfondimento

In merito alla modalità di costituzione di un fondo immobiliare, si distinguono i fondi ordinari e i fondi ad apporto, ove la sottoscrizione delle quote avviene mediante conferimento di beni in natura. L’apporto può originare da conferimenti di enti pubblici o di privati o entrambi. Il fondo ad apporto realizza una sostanziale innovazione rispetto al fondo a raccolta in quanto mentre per quest’ultimo la costituzione del fondo avviene attraverso la preventiva raccolta di capitali ed il successivo investimento in beni immobili, nel fondo ad apporto la sottoscrizione delle quote avvengono sulla base del conferimento di un patrimonio già esistente e inserito tra le attività del fondo. Nel secondo caso perciò, i risparmiatori hanno il vantaggio di conoscere gli investimenti operati dal fondo prima di decidere se sottoscrivere le quote di partecipazione. Sempre secondo dati di alcune importanti ricerche, a metà 2008 risultavano operativi 30 fondi ordinari (25% del totale) e ben 92 ad apporto (75%). Circa la politica di distribuzione periodica dei frutti della gestione, si distinguono i fondi ad accumulazione dei proventi e quelli a distribuzione.
I fondi immobiliari possono assumere due tipi di configurazioni in relazione allo stile di gestione del patrimonio: uno “conoscitivo” orientato al miglior sfruttamento economico del patrimonio immobiliare attraverso la politica delle locazioni; l’altro più aggressivo volta all’acquisto ed al coordinamento di operazioni di ristrutturazione di immobili in stato di degrado o di complessi incompiuti, con l’intento di realizzare un plusvalore dalla successiva dismissione.
Le società di gestione di fondi immobiliari possono assumere prestiti sino al 60% del valore dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari e del 20% per gli altri beni, nonché svolgere una maggiore leva finanziaria creato l’opportunità di istituire anche fondi speculativi immobiliari.